不知道大家有没有发现，今年的广州楼市，刚需客似乎一夜之间全部“失声”了。

我打开朋友圈，公众号，各大视频社交平台，看到的都是120㎡起步的大房子。

(资料图片仅供参考)

开发商也会宣传：我做的是全四房，圈层纯粹，适合改善自住。

让人很好奇的是，刚需客难道都不买房了？

刚需客没有消失，只是在转移

这种感觉并不是空穴来风。

关注度最高的天河海珠，已有10个项目公布了户型面积段，其中只有两个楼盘，设计有100㎡以下的户型！

曾经，这两个地方也是以小户型当道的。天河的珠江花城、保利天汇；海珠的中海江泰里、珠光海珠新城等等一系列楼盘，专以小户型跑量。

2022年，天河海珠100㎡以下的住宅成交套数还能达到1636套，占比约37%。

但今年，它们在用实际行动扭转我们对广州城市中心的固有认知。

上半年，100㎡以下房源成交只有堪堪600多套，占比甚至只有20%出头，市场成交份额直接对半锐减。

那，为什么会出现这样的情况呢？

我觉得主要有三个原因。

其一，单价高昂，刚需驱动力不足。

今年7月，天河成交均价约8万/㎡，海珠甚至突破了10万/㎡。

在这种情况下，哪怕开发商设计了90㎡的户型，哪怕首套置业首付只需三成，刚需客也需要掏出两三百万的家底。有这实力，谁还算刚需？

这也引出第二个原因，市中心新盘定位和刚需购买力天生矛盾。

哪怕今年的土拍市场，地块出让都设置了封顶价，但这并不妨碍市中心的地价一个赛一个的高。

开发商在这种情况下拿的地，定位通常是高端、豪华的，面向高收入人群和投资者的。

然而刚需购房者可能是年轻的家庭、新毕业的年轻人或者是低收入群体，他们想要的，是切实的、接地气的、能快速满足自己居住需求的。

调性和目的上的不匹配，决定了二者只能是擦肩的过客。

其三，就要说到宏观层面的问题，话题敏感，不展开赘述。

反正大家都知道，当前的广州，只有真正财务自由的有钱人，才有勇气在市中心置业。

不得不承认，想买新盘的广州刚需客，在一步步被逼出主城区。

但好在，咱这地大物博，总有一地能盛放人们广州梦。

新房不行，就买二手。

作为业内人士，我司深知三房是市场主旋律，成交周期更短，但不少同事都买了主城区的二手两房。

问他们：为什么？答：实力有限，捉襟见肘。

这个回答恰恰解答了市中心两房的出路，总有新的购买力会因青睐主城区便利的交通、繁华的商业街区和丰富的娱乐活动而买二手两房。

在他们面前，楼龄并不是最重要的事情。

可以点击下方链接，看看我们之前整理的二手房置业攻略：吐血整理！广州13万套二手房大数据，哪怕是在天河，都有不少便宜的两房可选。

传统主城区不行，就买新城区。

就整体成交量而言，广州刚需客的置业比例一向十分稳定，100㎡以下户型成交占比长期在40%左右打转。

数据说明，广州刚需客没有消失，只是转移了。

这恰恰是转型期广州留给各个新城的机会，从下半年入市新盘来看，大家也确实在这方面努力。番禺黄埔等地，还是小户型担当主力军。

当大户型也“开卷”

除了成交结构的变化，这段时间，我还关注到广州户型的另一个演变趋势：

大户型使用率增加，大户型设计时也更加注重实用性。

我最近看的几个新盘，在140㎡面积段都能做到双主套，三卫生间，阳台又大又宽，进深能达到惊人的2米，主卧不仅有衣帽间，还有单独的位置可以放浴缸。

说句不夸张的话，年初大家还在为140㎡户型主套能带浴缸而惊叹， 放到现在，你不带浴缸，直接在起跑线就落后别人一大截。

金融城 珠江天郦约140㎡户型

这放在两年前，是我不敢想的事情，不信可以对比下两年前广州的140㎡的户型。不规则阳台，不通透的主卧，采光面有限，客厅还呈狭长状。

现在的开发商如果设计出这种户型，恐怕是真的要砸在手上。

两年前某盘户型

回看以前的广州，标榜自己实用率高的项目，基本都是小户型。

当年，“同等面积多一房”、“70㎡做四房”，每个广告语都透露着精打细算的性价比，是刚需客的最爱，却不一定入得了改善客的眼。

但现在，他们不仅开始注意房产的品质、装修风格、社区环境，也开始计较价格和实用性。

粗略计算一下，假设140㎡面积的户型，官方售价都在10万/㎡，使用率分别为80%和105%（是的，目前广州最卷的户型，已经卷到了使用率105%），实际单价差甚至高达3万/㎡。

品出来了吗？使用率的增加，本质上是开发商在变相降价。

而空间设计上的升级，也是为了提升房屋单位面积的品质和价值。

看来留在主城区的改善客和开发商，日子也不好过，一方要货比三家，另一方要穷尽本领来留住大家的目光。

不知道你们怎么看这个趋势的改变，我倒觉得这不失为一个好现象。

盲目扩张的时代已经过去了，只要地段够好卖房就如白菜的时代一去不复返。

就像是我们小时候喜欢吃糖果，但现在我们更加注重食品的营养价值和健康成分一样，购房者们也开始更加注重房屋的实用性和品质。

哪怕地段优秀如琶洲、员村，人们买房前都要先问一句：“户型图发来我看看”。

购房者变得更加理智，开发商或主动或被动地要变得更卷。

这种趋势是市场发展的必然结果，购房者的消费态度也有助于筛选出真正优秀的房产项目，行业也因此更加健康和成熟化。

下半年，楼市户型还会有什么转变？

我们一起，静候佳音。

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